31-ENE-2013 En 2011, al argentino promedio le alcanzaba con acumular 9 años de sueldos para acceder al techo propio. En cambio en la actualidad se precisa la acumulación de 3 años más de ingresos para poder llegar a la misma unidad. Cuánto cuesta obtener un préstamo de este tipo y qué requisitos se piden.
Un informe de la calificadora Fitch referido al mercado inmobiliario, destaca que el acceso al crédito hipotecario se convirtió prácticamente en un “sueño imposible” en la Argentina.
Los analistas de la firma hacen referencia, entre otros factores, a que “no sólo la oferta es escasa sino también acotada” a determinados segmentos.
“Los ingresos requeridos por las entidades hacen que los préstamos para viviendas disponibles en la actualidad solamente seanaccesibles para una franja reducida de personas”, destaca el documento.
Razones para sostener tal afirmación no le falta. Una investigación de la consultora Reporte Inmobiliario subraya que laspropiedades aumentaron 130% en pesosen los últimos dos años, mientras que el ingreso promedio de un empleado porteño trepó, en el mejor de los casos, un 60 por ciento.
En consecuencia, para comprar un departamento usado de tres ambientes, de 60 metros cuadrados, en una zona de buena demanda:
• En 2011 un asalariado necesitaba destinar los ingresos de 9 años de trabajo.
• En 2013 le hicieron falta acumular tres períodos más. Es decir, unos 12 años.
Esta mayor dificultad no se limita a ciertos barrios premium de la Ciudad, como puede ser el caso de Recoleta. En el caso de, por ejemplo, Pompeya, se pasó de 5 años a más de 7 para adquirir la misma unidad.
Algo similar sucede con inmuebles ubicados en los barrios de Caballito, Flores o Parque Patricios. También en estos casos el “esfuerzo” es de entre dos a tres años adicionales (ver infografía).
Este encarecimiento se ve reflejado en el total de escrituras firmadas.
En efecto, la venta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires acumula una caída del 37%desde que se instaurara el cepo, se ampliara la brecha cambiaria y comenzara a tomarse como referencia al dólar blue.
Créditos hipotecarios para pocos
Claro está que el freno que viene experimentando el mercado inmobiliario se refleja en losmontos de las hipotecas.
Según datos publicados por el Banco Central, en octubre las entidades apenas pudieron colocar unos $345 millones, monto que representa una caída del 33% respecto de igual mes del año anterior y un descenso de casi un 50% desde que se instaurara el cepo.
Si se busca comparar este magro volumen con el de algún otro mes, ello obliga a retroceder hasta abril de 2011 (ver infografía).
Los analistas hacen referencia a un conjunto de factores que explican este frío panorama crediticio con epicentro, claro está, en las restricciones a la compra de dólares y la consecuente ampliación de la brecha cambiaria.
A esto se suman otras cuestiones, como por ejemplo la menor oferta de unidades, producto de una gran cantidad de titulares que no muestran demasiado entusiasmo por vender.
“La demanda de créditos hipotecarios está más fría porque, además de otros factores, cuesta conseguir propiedades. Por ejemplo, hay unos 2.000 créditos otorgados para los que no se consiguen inmuebles”, señalaba tiempo atrás el economista Francisco Gismondi.
“El problema pasa por una cuestión de precios, que se suma el cepo cambiario”, agrega.
Y completa: “Lo más preocupante es que subieron las propiedades en términos de cantidad de salarios: cada vez menos gente accede a la cuota que puede representar hasta el 40% de su ingreso”.
La “lejanía del tres ambientes”
De acuerdo con la evolución de los precios del mercado en la Ciudad de Buenos Aires, undepartamento “tipo”, de unos 65 metros cuadrados, ronda los u$s120.000.
Si ese monto se convierte a pesos, tomando en cuenta la evolución del blue luego de la devaluación del tipo de cambio oficial, su precio rondaría el $1.500.000.
Ahora bien, quien está interesado en una propiedad y no cuenta con el 100% de ese monto, tras su recorrida por los bancos observará que el máximo que podrá financiar será el 70%. Es decir, un total de $1.125.000.
Este, de por sí, es un importe que supera el máximo establecido por varias entidades. A ello se suma que, por lo general, éstas sólo admiten que la cuota mensual tenga como tope el 40% del ingreso del grupo familiar.
Es decir, el “techo” para quien perciba $10.000 como sueldo debe rondar los $4.000 de cuota mensual.
Por cada $100.000 solicitados en un préstamo a diez años, habrá que cancelarle mes a mes al banco unos $2.200, de acuerdo con las condiciones de financiamiento que hoy se exigen en plaza.
Así las cosas, hacerse de esos $1.125.000 (crédito que permitiría apalancar el 70% del valor del departamento de 65 metros tomado como referencia) implicará una cuota promedio de unos $24.750.
Y, por los requisitos impuestos por los bancos para hacerse acreedor de ese dinero, el ingreso deberá superar los $61.000.
Esta cifra es fiel reflejo del porqué los hipotecarios están tan alejados de la realidad económica de la mayoría de los argentinos.
Se impone el alquiler
Con este nivel de cuotas, se está muy por encima de lo que costaría alquilar un departamentode esas mismas condiciones, habida cuenta de que los valores de renta se incrementaron a la par de los aumentos salariales durante los últimos dos años.
“Lo que se paga de alquiler mensual es entre una quinta y una tercera parte de lo que debería abonarse por mes para un hipotecario que cubra el 75% de esa misma unidad “, aseguran desde Reporte Inmobiliario.
“Todos aquellos que aspiraban a tener su primera vivienda con este tipo de préstamos directamente desaparecieron. Con tasas por encima del 20% y elevados requisitos de ingreso son muy pocos los que califican”, completa el ejecutivo de un banco nacional.
En este punto también coincide Gismondi: “El principal problema es que la inflación deja afuera a la mayoría de la clase media. Las cuotas iniciales son muy altas y una pequeña minoría puede pasar esta valla”.
Los cinco jugadores del mercado
A diferencia de otras líneas, la colocación de hipotecarios se concentra en un reducido número de bancos.
En efecto, sólo cinco firmas reúnen casi las tres cuartas partes del total, lo que muestra que el proceso de concentración sigue firme.
El liderazgo lo ejerce el Banco Nación, con el 41.5%. Bastante más abajo se posiciona el Banco Ciudad (13%) y, en tercer lugar, el Banco Provincia (8,1%).
Luego rankean el Hipotecario y el Credicoop, con el 5% del share.
En cuanto al resto de las entidades, la mayoría prefiere mantenerse al margen o mostrar unapresencia de tipo institucional, a la espera de que, en algún momento, se produzca un cambio en las condiciones del mercado.
Líneas no tradicionales buscan su espacio
Según Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario, “una de las pocas líneas que se presentan activas es Procrear”.
No obstante, agrega que “el plan oficial se reduce a un segmento muy limitado. Además, no se consiguen propiedades para comprar en relación con el monto que se otorga”.
A Procrear se suma otra línea no tradicional, impulsada por el Banco Ciudad, denominada“Primera casa BA”.
Se trata de créditos subsidiados a tasa fija orientados a la compra de propiedades cuyos valores se ubican por debajo del promedio del mercado, por las zonas en las que éstas se encuentran ubicadas.
En cuento a las líneas de préstamos tradicionales, desde el banco porteño también remarcan aiProfesional el fuerte freno desde que se instaurara el cepo.
“La mayoría de las entidades no demuestra interés en ofrecer esta línea de financiamiento, ya sea por el riesgo de prestar a largo plazo o por el elevado pago mensual requerido para podercumplimentar con la relación cuota-salario”, destaca Gomez Picasso, de la firma Reporte Inmobiliario.
A la limitación propia de las remuneraciones que corren por debajo de la actualización delprecio de las viviendas en pesos (que siguen al blue) se suma otro tema no menor.
Y este tiene que ver con la suba del costo financiero de los préstamos y el avance de las líneas a tasa variable, que han ido desplazando por completo a la fija.
Para el ex presidente del Banco Ciudad, Federico Sturzenegger, “hoy el problema que enfrenta el sector inmobiliario no sólo es el cepo cambiario, sino que además no se ha logrado la suficiente flexibilidad para determinar valores de equilibrio entre oferta y demanda”.
Precios más amesetados
“Desde noviembre de 2011 las cotizaciones de las propiedades se mostraron reticentes a la baja. Y esto derivó en una fuerte contracción del mercado, porque la oferta no se mostró dispuesta a convalidar los nuevos precios de equilibrio”, explica Sturzenegger.
Sostiene que “en la crisis de 2002 el metro cuadrado urbano bajó un 50%. En el colapso de Lehman (2009) se revaluó 5%, mientras que en 2012 y 2013 se mantuvo estable o levemente declinante”.
Por lo pronto, lo que sí se observa es un amesetamiento en las cotizaciones. Es decir, no bajan demasiado pero tampoco aumentan como en años anteriores.
En este sentido, un relevamiento de Reporte Inmobiliario, del que diera cuenta iProfesional, señala que en determinadas áreas referentes de la Ciudad -como Barrio Norte, Recoleta, Palermo Hollywood o Parque Las Heras- desde 2012 a esta parte se ha dado un estancamientoen el valor del metro cuadrado.
Algunos datos para departamentos a estrenar:
• Palermo Hollywood: la cotización media alcanza los u$s2.558, mostrando una baja (-7%) respecto al período previo (u$s2.745).
• Parque Las Heras: el precio medio alcanza los u$s3.774, por debajo (-3%) del valor relevado en 2012 (u$s3.889).
• Recoleta – Barrio Norte: hoy día la cotización promedio es de u$s3.457, levemente inferior (-1,2%) a los u$s3.500 del año pasado.
También es cierto que en otros barrios -como Villa Urquiza o Colegiales (u$s2.300)- los precios han crecido levemente.
Consultado respecto de esta tendencia Rozados sostiene a iProfesional que las “principales caídas se dan en las unidades a estrenar, mientras que en los inmuebles usados la variación no es tan evidente”.
Y este amesetamiento, con descensos en algunas zonas, marca una diferencia importanterespecto a los años previos, en los cuales las cotizaciones venían subiendo de manera sostenida.
El futuro del mercado
“No se puede esperar algún cambio porque nada cambió. Vemos un 2014 muy parecido al 2013en todos los indicadores: oferta, demanda y precio”, concluye Gómez Picasso.
En cuanto al futuro, Sturzenegger añade que “los oferentes se mantendrán reacios frente a los vaivenes que cabe esperar en la economía”.
“En Capital y GBA las operaciones siguen pactándose en dólares, no se han registrado fuertes bajas y por eso la demanda está retraída”, afirma el directivo de Reporte Inmobiliario.
Desde el área de créditos hipotecarios de una entidad privada, confirman estos dichos: “Para el mercado inmobiliario sería de gran ayuda que el Gobierno establezca un dólar legal que posibilite concretar operaciones y darle una mayor dinámica. No obstante, aun así persistiría el problema de la relación precios-salario”.
Fuente: IProfesional.
