Se entiende que habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa y la otra a pagar por ese uso y goce un precio determinado en dinero. El que recibe el precio se llama locador o arrendador y el que paga el precio se denomina locatarios, arrendatario o inquilino. El precio recibe la denominación de alquiler o arrendamiento.
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Impuesto a las ganancias
El inciso a) del artículo 41 de la ley de impuesto a las ganancias dispone que serán rentas de la primera categoría el producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales.
Por su parte, se deberán considerar rentas de la tercera categoría las obtenidas por los sujetos mencionados en el artículo 49 de la ley, o sea, las sociedades de capital y de cualquier otra clase de sociedades constituidas en el país o de empresas unipersonales ubicadas en éste.
Alquileres y arrendamientos en especie
Cuando se perciban alquileres o arrendamientos en especie se declarará como ganancia el valor de los bienes recibidos, entendiéndose como tal el de su realización en el año fiscal o en su defecto el precio de plaza al final de éste. Si los bienes recibidos se enajenan en el período fiscal se debe tomar como resultado a la diferencia entre el precio de venta y del valor de plaza al cierre del período fiscal anterior. Este resultado sigue siendo de la primera categoría, excepto de que la renta se califique como regalías.
Otros conceptos alcanzados por las rentas de la primera categoría
a) Cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis.
b) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte en que éste no esté obligado a indemnizar. Recordamos que para que la mejora sea considerada como tal su importe en el ejercicio de la habilitación debe superar el veinte por ciento (20%) del valor residual del bien.
c) La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo. Se refiere a la contribución y otros gravámenes que corresponden al propietario y sin embargo se hace cargo el inquilino. No alcanza a los servicios públicos que se encuentran a cargo de los inquilinos.
d) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.
e) El valor locativo
Se considerará renta de la primera categoría:
- El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.
- El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.
El inciso o) del artículo 20 de la ley establece que se encuentra exento del gravamen el valor locativo de la casa habitación cuando sea ocupada por sus propietarios.
El artículo 56 del decreto reglamentario permite tomar como valor locativo el equivalente al alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble. Es en definitiva una cuestión de prueba. Se podría por ejemplo, solicitar el valor presunto del alquiler o arrendamiento solicitando cotización en dos inmobiliarias de la zona.
f) Las ganancias que los locatarios obtienen por el producido en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación.
Deducciones especiales
Mencionadas en el artículo 85 de la ley y en los artículos 60 y 62 del decreto reglamentario.
a) Gastos de mantenimiento. Para los inmuebles urbanos se podrá optar por alguno de estos procedimientos:
- Deducción en base de comprobantes de gastos reales
- Deducción de gastos presuntos que surge de aplicar el coeficiente del cinco por ciento (5%) sobre la renta bruta del inmueble
Adoptado un procedimiento se lo deberá aplicar a todos los inmuebles que ceda en locación el contribuyente el que no podrá cambiar hasta pasado cinco (5) años de aquel en que se hiciera la opción. Para los inmuebles rurales siempre se deberá tomar los gastos reales.
b) Impuestos y tasas que gravan el inmueble
c) Amortizaciones de edificios, demás construcciones y bienes muebles, de corresponder. Se debe amortizar sobre el valor de costo del edificio que surge del avalúo fiscal. El terreno no se amortiza. La vida útil del inmueble es de cincuenta (50) años equivalente a 200 trimestres calendarios.
d) Intereses devengados por deudas hipotecarias
e) Primas de seguros que cubran riesgo sobre el inmueble.
f) Deducciones cuando se trate de inmuebles sublocados o subarrendados
Rentas de fuente extranjera obtenidas por residentes en el país
El artículo 139 de la LIG dispone que son ganancias de fuente extranjera los incluidos en el artículo 41 de la ley con los siguientes dos agregados:
- Se incluye en el artículo 41 inciso f) – inmuebles ocupados por los propietarios para recreo o veraneo u otros fines semejantes – a los inmuebles situados en el exterior que sus propietarios residentes en el país destinen a vivienda permanente manteniéndola habilitada para brindarle alojamiento todo el tiempo y de manera continuada.
- Se debe declarar el valor locativo de los inmuebles situados en el exterior destinados a recreo, veraneo o vivienda permanente o cedido gratuitamente o a un precio no determinado donde se presume sin admitir prueba en contrario que el referido valor locativo no es inferior al monto que obtendría el propietario si lo alquilase.
Impuesto al Valor Agregado
La locación de inmuebles como supuesto de hecho se encuentra dentro de la enunciación establecida en el punto 18 del artículo 3° de la Ley de IVA que se refiere a “cuando se trate de alquileres de inmuebles para conferencias, fiestas convenciones y similares”.
Cuando se está en presencia de una locación de inmuebles no destinada a los eventos mencionados en el párrafo anterior, quedarán comprendidas por el punto 21 del inciso e) de dicho artículo.
Por lo tanto, quedaron gravadas, teniendo en cuenta que la locación de inmuebles para conferencia, reuniones, fiestas y similares siempre están alcanzadas por el impuesto – todas aquellas locaciones que en función del destino y del monto de la locación o del sujeto locatario no estuvieran expresamente exentas.
El apartado 22) del inciso h) del artículo 7° de la ley del IVA dispone que están exentas:
- Las locaciones de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y de su familia.
- Las locaciones de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.
- Los inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artículo 1° de la ley 22.016
Las restantes locaciones también se encontrarán exentas cuando el valor del alquiler, por unidad, por locatario y por período mensual el monto que al respecto fije la reglamentación, el cual según el artículo 38 del decreto reglamentario es de mil quinientos pesos ($1.500).
La base imponible será la que resulte de adicionar al precio convenido en el respectivo contrato, los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo, prorrateados en los meses de duración del contrato, excepto los importes correspondientes a gravámenes, expensas y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo
Por su parte, el artículo 2° de la Resolución General AFIP 1.032/2001 establece que sólo se debe inscribir ante el Organismo Fiscal a los condominios de inmuebles cuando se trate de locaciones gravadas.
Para las locaciones gravadas, la alícuota del impuesto es del veintiuno por ciento (21%).
El artículo 9° de la Resolución General AFIP 1.032/2001 expresa que el importe mensual del alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario y por lo tanto cuando un contribuyente ceda en locación dos o más unidades a un mismo locatario, el importe a considerar será el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sean independientemente identificables. Por el contrario, si las distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios (locales de una galería, por ejemplo) el importe a considerar será el que corresponda a cada una de dichas partes.
Alquileres temporarios de inmuebles de veraneo y recreo
Ni en la ley ni en su decreto reglamentario se hace referencia alguna al alquiler de temporada para recreo o veraneo.
El artículo 7 de la Resolución General AFIP 1.032/2001 señala que no se considerarán comprendidas en la exención prevista en el punto 22 del inciso h) del primer párrafo del artículo 7 de la LIVA aquellas locaciones de inmuebles que no tengan como único destino el de la vivienda ni aquellas que aun teniendo dicho destino no sean habitadas por le locatario y su familia, (el caso de que una empresa alquile un inmueble para vivienda de un Director).
Con relación a los alquileres de carácter temporario el artículo 38 del DRLIVA expresa que no resultará procedente la exención mencionada en el punto 22 del inciso h) del artículo 7 de la ley, cuando se trate de locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las comprendidas en el punto 2 del inciso 3) del artículo 3° de la ley. O sea, que la exención no procede para el caso de las prestaciones de servicios gravadas que realizan los hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, “apart hoteles” y similares.
El dictamen DAT 10/2010 aclara que los ingresos obtenidos se deben prorratear en los meses de duración de los contratos y no como sería lógico, dividir la suma cobrada por los doce meses del año. Al ser tan bajo el mínimo exento de $1.500, casi la totalidad de los alquileres temporarios se encuentran alcanzados por el impuesto.
Impuesto sobre los ingresos brutos. Ciudad de Buenos Aires
El punto 8 del artículo 179 del Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires dispone que estén exentos del pago del impuesto sobre los ingresos brutos, los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta dos (2) unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fije la ley tarifaria.
El artículo 66 de la Ley de la Ciudad de Buenos Aires 5.723 fija dicho importe en pesos dos mil setecientos ($ 2.700) para el período fiscal 2017.
La alícuota del impuesto es del 1,5%.
Los contribuyentes se pueden adherir al Régimen Simplificado de Ingresos Brutos. Es un régimen optativo del sistema general del impuesto sobre los ingresos brutos aplicable a contribuyentes locales (personas humanas, sucesiones indivisas y sociedades de hecho o irregulares de hasta 3 socios).
La obligación emergente del régimen es de carácter anual y debe ingresarse bimestralmente un monto fijo en base a la categorización correspondiente efectuada de acuerdo con los parámetros fijados, aunque no se hayan efectuado actividades ni obtenido bases imponibles computables.
Provincia de Buenos Aires
El artículo 184 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires establece que no están alcanzados por el impuesto sobre los ingresos brutos los ingresos correspondientes al propietario por la locación de hasta un inmueble destinado a vivienda, siempre que los mismos no superen el monto que establezca la ley impositiva. Esta excepción no será aplicable cuando el propietario sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público o se trate de un fideicomiso. Cuando la parte locadora esté conformada por un condominio, el monto de ingreso al que se alude, se considerará con relación al mismo como un único sujeto.
El artículo 37 de la Ley Buenos Aires 14.880 establece para el período fiscal 2017 en la suma de pesos diez mil seiscientos noventa y cinco ($ 10.695) mensuales o pesos ciento veintiocho mil trescientos cuarenta ($ 128.340) anuales el monto de ingresos por alquileres que se encuentran exentos del impuesto.
Las alícuotas del impuesto son del 3,5% para los alquileres residenciales y del 6% para los alquileres no residenciales.
El Dr. Osvaldo R Purciariello, es Contador Público Nacional, integrante del Departamento Técnico Legal Impositivo de ARIZMENDI
